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2015年10月6日 星期二

租金升=物價增?

今天在i money看了一篇文章,很想抒發一下感受。

文章主題:租金推高物價 說法本末倒置。
言下之意,筆者並不覺得是租金推高了物價。筆者指出,商品的價格不是由生產成本決定,而是由消費者的承受能力而定的。而租金是經營成本中最具彈性的,只是一種剩餘價值。


比喻經營一間餐廳,經營者往往會先估計營業額,扣除成本,如食物原料、水電、裝修、人工,再扣除所希望得到的利潤,得出的就是可支付的租金。如果營業額下跌,最先受害的會是租金而不是人工。正如近日遊客減少,租金立即有下調壓力,但售貨員的基本工資仍能保持。

筆者再舉一例。一份快餐賣40元,如果租金下調,租戶會不會減價?當然不會。因為租金下調只會為租戶帶來更大的利潤。他坦言,帶動租金上升是因為最低工資的設立及自由行。最低工資帶動了基層消費,自由行帶動了旅客消費,故營業額上升才刺激租金上升。

再者,不同行業有不同的盈利能力,付租能力也不同。業主當然是希望把店舖租給付租能力最強的行業。而當旺的行業會隨時間改變,所以昔日在銅鑼灣的茶餐廳,漸漸被珠寶店、藥房所取代。

不知各位讀後感覺如何?

不得不說,這文章挺有啟發性的。它嘗試從另一個角度解釋現今香港物價與租金高企的關係,當中亦不乏道理。但我卻認為文章有點模糊了焦點。

我認同租金是經營成本中最具彈性,甚至可能是剩餘價值。但現今香港的問題正正是這種「剩餘價值」高得離譜,妹仔大過主人婆。筆者有一處寫得很仔細,雖然遊客減少,但售貨員的「基本工資」仍能保持。請注意,是基本工資。各位知道售貨員的基本工資是多少嗎?對零售業有一點認識的朋友都知道,售貨員在乎的是佣金,靠生活的也是佣金。如果只靠基本工資,可能連基本的衣食住行也應付不了。所以,重點在於佣金是否能維持,而不是基本工資。

我也認同筆者所言,如果租金下調,租戶不會減價。但重點是,現今香港絕大部分市民都沒期望租戶可以減價,只要物價不繼續升已經謝天謝地。所以我不太認同最低工資帶動了基層消費。最低工資設立,本來就是因為工資追不上通漲,最低工資只為保障市民最基層的需要,而不是令市民有閒錢作其他消費。即使真的帶動了基層消費,也只是買基本的柴米油鹽,而不可能是名錶珠寶吧。

最後一樣,也是我覺得最嚴重的一樣,是筆者忽略了香港人的感受。業主希望把店舖租給付租能力最強的行業,賺最多的錢,這是無可口非。問題是付租能力最強的行業,是香港人需要、想要的行業,還是旅客需要、想要的行業?我一直很反對香港長期依賴自由行,畢竟這只是外援,自強才是最重要。如果香港人都不經常去名店、藥房消費,當旅客減少,香港的經濟會怎樣?一整街的名店、藥房是否真的符合香港人的消費需要?還是扼殺了其他行業、老店的生存空間?


但願我們的香港能變得更好。

14 則留言:

  1. 作者的題目有點怪,「租金推高物價 說法本末倒置」字面意思就是作者認為高物價才推高租金?但以窮家女的引述,我看不見作者解釋如何由於高物價而推高租金,還是他的意思是高物價=鐘錶、珠寶等的貴價高檔貨物?其公司因承租能力較高而,業主較喜歡租給他們所以推高租金?而非小弟對「推高物價」的理解是同一件貨物價格上升,或消費物價指數上升?那題目應該叫「租金推高高檔物品價格 說法本末倒置」吧,但這個題目有意思嗎?如果是這樣,將「物價」當成「高檔物品」是否是偷換概念的謬誤?

    同時,租金作為經營成本之,上升的話,經營者自然會將租金計算入所售貨品中,怎麼可能單看消費者的承受而不看成本來計算貨品價格?蝕本的生意做不了。

    作者又以反例說明其論點,「一份快餐賣40元,如果租金下調,租戶會不會減價?當然不會。」,但是在租金下降的環境下,決定其貨品價格下降或增加,要看管理層的經營策略及其公司對手策略或其本身的護成河有多大,例如759全線減價,其他同類公司可以不減嗎?而Apple Inc.的話,即使鋪租下降,她也不會減吧。快餐例子純屬以偏蓋全。

    又或者作者是用over all的角度來看租金與物價的關係?然而這並非以生意人∕或價值投資人看一盤生意的角度,作為投資人的參考價值比較低。感覺上這篇文章很多邏輯謬誤,是那一期IMONEY?明天找來看看。

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    1. 華萊兄,是上星期六的0415 Wealth,電子版63頁,實體版61頁。
      如找不到請留下電郵給我,可發給你。

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    1. 是的價值兄,這類議題啟發思考。不過有時見解很奇怪,縱然筆者是某類專家。

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    2. 多從商家及客戶角度想。

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    3. 批判性思考也是重要的一環。

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  3. 聰明的商家是最敏感的一群,仔細留意的話,商舖的組合已開始起了變化。以本土客為主的商業活動正逐漸變得活躍,或許這是個好兆頭,旅遊與本土需要多一點的平衡吧。

    另一方面,旅遊業的數字並不如想像中的「淡」,頂多是增長減慢而已。現時各行各業仍是要面對人手短缺的問題。

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    1. 在香港,有工無人做,有人無工做都是同時出現的。

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    2. 人手與行業雖有錯配,整體的失業率仍是極低

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    3. 是的,所以縱使零售業出現所謂寒冬,香港經濟仍不算差。更何況我不覺得市道真的有那麼差。

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  4. 我認為物價推高租金這說法的確能夠成立。當處於通脹情況下,貨幣的購買力下降,市場上擁有較佳保值能力的資產價格便會不斷上升,例如黃金和樓宇。在價格不斷上升的情況下,租金不變的話,物業的資產回報率便會不斷下降,所以如果要維持一定回報率的話,業主必須要不停加租。

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    1. 謝謝學無止境兄的意見。其實兩個原因也是相輔相成,像是有雞先還是有蛋先的道理。只是要確保商戶租金不能太貴,市民買的貨品價格要公道,業主又能有一定租金回報是不容易的。

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  5. 作為香港人,真的非常讚同文章的最後一段,整街大多是名店,金舖及藥房,感覺香港完全失衡了。

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    1. 歡迎吉蒂喔!隨著一周一行,近來情況已有改變了,至少窮家女走在路上發現內地遊客已減少,沒那麼逼人。

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